Por Nicolás Ventieri
Docente

Acto 1: Al Estado no le importa, al mercado sí

Se acerca junio. Faltan tres meses, sí, pero para quienes alquilamos, cada día cuenta. Y las cuentas no son fáciles: hay que iniciar con mucha antelación a ver precios, barrios e ingresos. Hace un mes llamé a algunas inmobiliarias; quería ver los requisitos y las condiciones necesarias para alquilar alguna propiedad. Ninguna respeta la ley de Alquileres vigente desde el 1° de julio de 2020. Ninguna novedad: no hay control. Al Estado no le importa, al mercado sí.

Esto no fue siempre así. Durante gran parte del siglo XX, el Estado se hizo responsable de forma activa del derecho a la vivienda en la Argentina. En 1921 se sancionó la ley 11.157, que prohibió cobrar durante dos años un aumento por encima de lo que se pagaba a comienzos de 1920. El recuerdo de los conflictos sociales estaba muy latente aún y a eso se le sumaron las complejidades que atravesó el país debido al desarrollo de la Primera Guerra Mundial. Queda como pregunta: en qué medida esto significó lo que en términos actuales podemos llamar “gestión del derecho a la vivienda”.

Es conocido el conflicto del año 1922 que llegó hasta la Corte Suprema de Justicia y enfrentó a Julieta Lanteri de Renshaw y a Agustín Ercolano por el precio del alquiler de una vivienda. En pocas palabras, Julieta Lanteri pretendió aumentar el alquiler que pagaba Ercolano y no llegaron a un acuerdo al respecto. Ella llevó a un juez de Primera Instancia su posición: la ley sancionada en 1921 era violatoria de los principios constitucionales que referían a la inviolabilidad de la propiedad privada y a su uso y disposición. El juez rechazó esta posición y Julieta Lanteri escaló el conflicto hasta la Corte Suprema de la Nación, que ahora debía responder si era lícito que el Estado interviniera en un asunto entre particulares. Este caso es muy interesante porque plantea no solo una cuestión entre particulares, sino un hecho que trascendía a estos individuos: ¿podía el Congreso regular el derecho a la propiedad? La Corte Suprema le dio la razón a Ercolano: “El Estado no tiene el poder general de fijar o limitar el precio de las cosas del dominio particular”. Sin embargo, “existen circunstancias particulares muy especiales en que por la dedicación de la propiedad privada a objetos de interés público y por las condiciones en que ella es explotada, justifican y hacen necesario la intervención del Estado en los precios en protección de intereses vitales de la comunidad”.

Acto 2: Encontré un departamento

Me citaron a las 10.20 am para ver un departamento cuyo precio era razonable. ¿Qué es razonable con esta inflación? No sabemos bien. Hace 15 años, cuando con mi familia alquilábamos, muchos sábados los ocupábamos yendo a ver departamentos. Ahora me citaron un miércoles. Trabajo por la tarde, le dije por teléfono a la dueña de la inmobiliaria, así que pude ir. Le pregunté por los requisitos: varios se adecuaban a la ley, otros no. Elegí no decir nada, aposté a hablarlo cara a cara. Me preguntó por mis ingresos, supuse que iba a preguntar. Elegí mentir: ahora ella piensa que mis ingresos triplican el valor del alquiler. Le pregunté si era lo que esperaban, respondió que sí y que iban a hacer averiguaciones de mi persona porque “la dueña quiere asegurarse de que no haya problemas con quien va a vivir ahí”. ¿Qué tipo de problemas?, le pregunté. No querían ningún partidario de la organización Inquilinos Agrupados. Le dije que no la conocía y mucho menos a su referente. También mentí, pero como soy curioso, le pregunté cuál era el problema con esta organización. Su respuesta no se hizo esperar: le hizo muy mal al mercado inmobiliario. Siguió hablando mientras yo alejaba el teléfono de mi oreja porque su tono se elevó bastante. Escuché enojo: evidentemente la ley de Alquileres tocó fibras muy sensibles. ¿Valía la pena ponerme a discutir con ella? Para nada. Si había mentido dos veces, por qué no iba a hacer silencio dos minutos. Estaba en juego la posibilidad de mudarme. Señoras y señores: los juegos del hambre han comenzado. Al Estado no le importa, al mercado sí.

Es común conversar con muchas personas de mi generación (tengo 34 años, alquilo desde que nací) sobre la imposibilidad de comprar una propiedad. Pero esto no siempre fue así: en 1948, bajo la presidencia de Juan Domingo Perón, se sancionó la ley de Propiedad Horizontal, que expandió y democratizó la propiedad. Conformó ciudades que empezaron a crecer en altura, mientras que el Banco Hipotecario otorgaba créditos baratos e influyó decididamente en la cantidad de propietarios de ahí en más. El dato es demoledor: en el año 1947 había un 17% de propietarios, para 1960 ese porcentaje aumentó a 45%.

Llegué a la inmobiliaria. Fui muy puntual. El departamento estaba a dos cuadras, así que me acompañaba una empleada a verlo. Miré rápido las publicidades pegadas en la pared de la oficina: “¿Querés alquilar o comprar? Eleginos”, rezaba una de las paredes del local. Eso ya se escuchó, pensé rápidamente. Y es que Martínez de Hoz lo había dicho en su momento: llevó adelante “la liberación de los alquileres, la eliminación del control que afectaba la posibilidad de la colaboración de la construcción privada para contribuir a eliminar la escasez de viviendas producidas por la misma causa”. Una publicidad de esta época, en línea con las palabras de Martínez de Hoz, decía: “Alquilar es elegir”.  A partir de 1976 el Estado dejó de controlar los alquileres y el Banco Hipotecario aumentó su tasa de interés, lo que produjo una reducción notable de los créditos hipotecarios. Y por si faltaba algo, el mercado inmobiliario dolarizó sus transacciones.

Acto 3: Empezamos otra vez

Vi el departamento. Se veía algo sucio, como casi todas las propiedades que veo desde que tengo uso de razón. Me gustó, sí. El barrio también. Me entusiasmé. Si bien podía pagarlo, no cumplía con todos los requisitos que pedía la inmobiliaria, incluso los que estaban fuera de la ley. Elegí seguir en silencio y no hablar al respecto porque si decía algo o si intentaba discutir y mencionar que estaban violando una ley, me despedirían con un apretón de manos y con un “mucha suerte”. A esto nos sometemos cuando competimos contra el mercado. Como creí que podía ser feliz en ese departamento, elegí seguir adelante. Si lograba una mínima simpatía, tal vez podía encarar una negociación respetuosa. Sí, ya sé: David contra Goliat. A las 10.40 am ya me estaba despidiendo de esta empleada que me acompañó a ver el departamento. Le pregunté cuántas personas estaban interesadas: ocho. Ahora no solo era David contra Goliat, sino que tenía que competir contra otras personas que no conocía y que tal vez querían reservar como yo ese departamento en el que, quizás, también creían que podían ser felices. Llegué a casa a las 11 am. Me decidí a llamar después de tomar unos mates, pasaron 30 minutos desde que había llegado. Me atendieron y me comentaron que ya estaba reservado. Fin de la travesía o, en verdad, a empezar otra vez.

Hace unos meses conversé con Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados, quien vive y trabaja en la ciudad de Rosario. Me explicó que hay muchos casos en que “la ley no se cumple. Hay contratos que se firman por menos del mínimo de tres años, hay mucha resistencia de los dueños de hacerse cargo de los impuestos y tasas que graban la propiedad, como de las expensas extraordinarias. Hay incumplimiento de las opciones de garantía que plantea la nueva ley y los requisitos que muchas veces plantean las inmobiliarias son imposibles para los inquilinos, y ni hablemos del bajísimo registro de contratos ante la AFIP”, que es obligatorio para los dueños ante la nueva ley, así como la lucha que significa que nos otorguen una factura por el alquiler. Pero para otros asuntos, las inmobiliarias son impecables.

Conversando con una amiga días más tarde, me preguntó qué iba a pasar con mis mentiras. Es decir, llegado un punto, iban a darse cuenta de que no triplicaba el valor del alquiler y de que no tenía la más mínima intención de pagar la comisión inmobiliaria –que le corresponde por ley a los dueños– o el aumento por encima del índice que plantea la ley de Alquileres. En esta lucha de David contra Goliat, ¿quién iba a defenderme? La ley. Me lo explicó Sebastián: “Aún hoy hay un desconocimiento de los avances que implica la ley de Alquileres y el mercado también juega con este desconocimiento y la naturalización de los atropellos y los abusos. Conocer la ley es la mejor manera para evitar cláusulas abusivas”. ¿Puedo elegir desconocer partes de un contrato firmado que viola la ley? En otras palabras: ¿puedo elegir no pagar el aumento fijado en mi contrato porque viola una ley nacional? Sí, “una ley nacional, lo que figura en el código civil y comercial en términos de legislación siempre tiene más importancia y garantía que lo que pueda decir un contrato entre partes”. ¿Tendré energía para un conflicto semejante con una inmobiliaria al desconocer algunos puntos de un contrato firmado? De eso no estoy tan seguro, aunque es la apuesta del mercado inmobiliario, además de jugar a que nosotrxs, inquilinxs, desconozcamos la ley. 

Un 92% de la población argentina vive en grandes ciudades. En las últimas décadas hubo concentración de las viviendas y un proceso de inquilinización que amenaza con expulsar a muchas personas que tendrán que alejarse de los lugares donde, por razones diversas, quieren vivir. No es justo. Nuestro único paraguas, la ley de Alquileres, intenta ser descalificada todo el tiempo y es muy fácil encontrar que los políticos de turno y los medios de comunicación digan que empeoró la situación de dueños y de inquilinos. Mentiras: en febrero del 2023 la inflación interanual alcanzó el 102,5%, mientras que el índice por el cual aumenta el alquiler se posó en 89,5%, 13 puntos menos que la inflación. Y acá la cuestión central: el mercado inmobiliario vio sus intereses tocados. En este punto no debe haber medias tintas, si comprendemos que la vivienda es un derecho. Mis amigos, que saben que me dedico a la Historia, me preguntaron hace un tiempo cuándo empezó a ser un problema alquilar en Argentina. En vísperas de un 24 de marzo no dudé en responder: 1976. Eso sí, a veces soy un poco más dubitativo al preguntarme cuándo dejará de ser un problema alquilar en Argentina mientras que el Estado no cumpla su rol como lo hizo durante gran parte del siglo XX.